A pesar de la crisis que atraviesa el sector, existen varias razones para confiar en la industria de real estate.
La industria de real estate sufre la coyuntura como tantas otras. Pero si de algo puede jactarse el sector del ladrillo, es de su fortaleza para resistir los embates de las crisis y salir fortalecido de ellas. Esta no será la excepción, más allá del mal momento que se refleja en números concretos: en agosto se celebraron apenas 1.604 escrituras de compra-venta en la Ciudad de Buenos Aires, es decir menos de una operación por escribano, según datos del colegio que reúne a los profesionales porteños. En paralelo, el número de propiedades a la venta alcanzó el récord de los últimos ocho años.
En cuanto a la construcción, los nuevos beneficios impositivos para proyectos nuevos y creación de fondo fiduciario anunciados por el Gobierno parecen llevar algo de alivio a un sector que está cuasi paralizado por la pandemia.
Sin embargo, aun en estas condiciones adversas, los especialistas insisten en que hay condiciones favorables para la inversión inmobiliaria.
Uno de ellos es Damián Tabakman. Para el presidente de CEDU, es importante “construir ahora, que en dólares está muy barato; no comprar hecho, sino en pozo, sobre todo productos suburbanos porque la demanda es muy fuerte ya que, con la cuarentena, la gente no aguanta más viviendo en departamentos chicos en el centro”.
“También departamentos de buena calidad en zonas premium, en pozo, porque ahí los precios se mantienen sólidos de modo que, con costos bajos, el margen de ganancia será atractivo cuando la obra se termine. Por último, invertir en logística para e-commerce aprovechando el boom de esa modalidad de compra. En especial, depósitos de última milla”, señala Tabakman.
Cinco claves
Otros dos especialistas brindan sus motivos:
Leonardo Rodríguez Nader, CEO de la desarrolladora inmobiliaria CMNV –Comunidad de Inversión
- En la Argentina el mercado residencial tiene una fuerte demanda insatisfecha. No habla de demanda contenida, sino de una necesidad de mayor cantidad de inmuebles residenciales para la población: “Esto es público y nosotros lo estudiamos desde hace muchos años: en Argentina faltan entre 3 y 4 millones de soluciones habitacionales para toda la población”, apunta. “El Estado solo no puede resolver esta problemática. En toda la Argentina, en el mejor año de los últimos 20 se construyeron, entre público y privado, un máximo de 100 mil viviendas. Si queremos resolver este problema en 10 años tendríamos que quintuplicar la producción. Eso requiere de variables macro estables, un plan estratégico por parte del estado con el sector privado como protagonista principal’’, sentencia Rodríguez Nader.
- A esta falta de viviendas se suma un segundo factor: el costo de construcción. “La verdad es que en pesos el costo siguió subiendo, aunque bajó en dólares. Pero aquí hay una especie de trampa. Nosotros no vivimos en dólares y lo cierto es que en este último ciclo de 6 u 8 meses el costo en pesos está estancado por la falta de paritarias. Por lo tanto, el costo de construcción está en su valor mínimo histórico”, señala.
- El tercer factor a tener en cuenta es que las incidencias de terrenos en la Ciudad de Buenos Aires también han ido a la baja, y deberían hacerlo aún más, lo que ha permitido que los proyectos a la venta tengan también valores de incidencia muy lógicos para estar dentro de la ciudad. “Buenos Aires siempre estuvo liderando el ranking de las ciudades más caras de las región, mientras que hoy se sabe que está en el cuarto o quinto puesto. Por eso conviene invertir en CABA, porque tiene un valor inédito para ser una de las capitales de Sudamérica más importantes”, agrega.
- Un cuarto punto a considerar es el impacto de los nuevos códigos urbanísticos y de edificación en las obras de la ciudad de Buenos Aires. “En los últimos dos años la oferta se contrajo mucho porque con el código nuevo no hay prácticamente ningún proyecto de escala grande aprobado. Hace dos años que se viene haciendo lo que estaba aprobado hace 3, 4 o 5 años, con lo cual existe una retracción de la oferta aunque pareciera que se están haciendo muchas obras. Hoy los productos que están activos y que están funcionando de acá a mediano plazo van a tener un valor diferencial porque no habrá nada nuevo hasta dentro de un tiempo y, por lo tanto, los valores de los que están saliendo ahora crecerán más rápido”.
- Por último, Nader señala que otro incentivo a la hora de invertir en inmuebles es la comercialización en pesos. “Nosotros siempre comercializamos en pesos, vamos actualizando los valores por la inflación y siempre estamos validando costos y precios con un modelo propio. De esta manera mantenemos un valor que nos permite protegernos contra el costo real y ser competitivos con los precios al público. Además, entendemos que hay momentos en que la rentabilidad no puede ser tan alta. Por otra parte, implementamos un sistema en el que flexibilizamos posiciones entendiendo, también, que es una manera de contribuir a un momento en donde todos tenemos que poner un poco más de cada lado”.
Matias Wepfer, director comercial de la desarrolladora Rosbaco & Partners
- Resguardar el capital: en un contexto mundial de depresión económica producto de la pandemia, la inversión en ladrillos es, nuevamente, el mejor refugio para resguardar el capital y robustecer los ahorros. El ladrillo y más aún la inversión en proyectos en preventa y de pozo son siempre –y hoy más que nunca– una posibilidad de inversión muy atractiva y que genera la posibilidad de incrementar el capital en dólares, ya que se puede ganar hasta un 40% en la compraventa entre la inversión en pozo y la venta de la unidad terminada. El inversor promedio históricamente se ha refugiado en el ladrillo como resguardo de capital y hay algo cultural pero también fáctico que hace la experiencia de nuestra historia económica y de cómo el ladrillo ha dado un buen rendimiento o rentabilidad al inversor.
- Dolarizar tus pesos: en el marco de la depresión económica mundial que estamos atravesando producto de la pandemia, dolarizar tus pesos es un gran incentivo, y el mercado de proyectos en pozo se presenta hoy como una oportunidad única para dolarizar pesos y maximizar las inversiones. Bajo la coyuntura actual la inversión desde pozo es la opción ampliamente superadora y porque además las desarrolladoras están adaptándose a las necesidades del mercado, ofreciendo financiación en pesos y entradas con anticipos bajos. La entrada desde pozo permite no sólo resguardar hasta dolarizar capital sino que al ser una inversión de largo plazo permite “saltarse” la adversidad económica actual y apostar a futuro con la posibilidad de una recuperación. En la actualidad en el rubro del real estate el público se compone principalmente de personas que poseen un ahorro dolarizado y que acceden a planes de pagos en pesos, a través de sus ingresos provenientes de sus actividades laborales.
- Opciones de financiación: actualmente hay una necesidad concreta de una buena línea de créditos tanto para la oferta como para la demanda, que ayuden a mejorar la productividad y reactivar al sector, necesidad que ya estaba presente incluso previo a la pandemia. Las desarrolladoras están adaptándose a las necesidades del mercado, lo que hoy significa ofrecer financiación en pesos y entradas con anticipos variables. Esto se presenta como una oportunidad única tanto para inversores como para clientes finales que quieren convertirse en propietarios. Para aquellos que pagan anticipos y se adhieren a un financiamiento en cuotas, la inversión en m2 ha resultado una buena opción para el resguardo de capital. Desde el punto de vista comercial hay que ser creativos y entender qué estrategias comerciales se adaptan mejor a cada público objetivo para, así, atender las necesidades y posibilidades de todos. La mejor competitividad en el sector se logra leyendo las nuevas necesidades de la sociedad, lo que hoy se traduce en la posibilidad de acceder a planes de financiación en pesos.
- Búsqueda de espacios verdes y amenities: en la actualidad dada la situación que estamos atravesando, tanto los espacios al aire libre como balcones y terrazas como las áreas de coworking tomaron una importancia superior comparado con tiempos de prepandemia, que hacen a nuestros proyectos más atractivos para el cliente que busca una inversión para renta o para el cliente final que busca mudarse para vivir. Tenemos que entender que somos protagonistas del cambio y que tenemos que adecuarnos rápidamente a las nuevas demandas de la sociedad, producto de la pandemia y el aislamiento obligatorio es donde los emprendimientos destinados a la vivienda donde se incluyen estos espacios y amenities cobran un valor superior. Las unidades chicas de 1 o 2 ambiente en barrios como Palermo, Colegiales, Núñez y Belgrano son altamente demandadas y, hoy en día, producto de la cuarentena, los balcones, terrazas y jardines son muy apreciados.
- Variedad de productos: el mercado de tierras se encuentra en un buen momento, están surgiendo oportunidades que antes no aparecían, y se está tornando en un mercado más flexible. La vinculación está dada básicamente porque el vendedor está más permeable a recibir m2 en concepto de pago por parte del desarrollador/constructor (en algunos casos suelen permutarse 100% del valor del lote por m2), y esto abre el juego a que se puedan generar emprendimientos del pozo en diversas zonas. Hoy nos encontramos en la era de la diferenciación, más allá de calidad, precio y zonas. El público es cada vez más exigente y hay que estar preparado para ello.
