• Analizan variables dentro del Gobierno.
• El público prefiere pagar siempre lo mismo, pero las tasas son más altas.
La normalización del INDEC y de la medición de la inflación aumenta la expectativa por la introducción de una nueva unidad de cuenta que permita indexar productos financieros, desde plazos fijos hasta bonos, pero especialmente préstamos. En ese sentido, el Banco Central ya dejó trascender que la idea es promover créditos hipotecarios que se ajusten según esta nueva «moneda», es decir pesos indexados. Sin embargo, no todos dentro del equipo económico están seguros de que resulte la mejor manera de incentivar la recuperación del crédito de largo plazo.
El ajuste por la nueva unidad de cuenta que se regirá por la inflación del INDEC procura que la cuota se vaya actualizando mensualmente a partir de indexar por un índice creíble. De esta forma, la idea es que el deudor pague un valor «constante» de la cuota en términos reales. Esto significa que todos los meses tendrá que pagar un poco más, pero siempre de acuerdo con la evolución del índice de precios.
La ventaja que tiene este esquema que promueve Federico Sturzenegger es que las primeras cuotas del crédito parten de un valor bajo, lo que permitiría que más gente esté en condiciones de acceder un préstamo hipotecario. Además, como ya está la indexación por inflación, la tasa que se aplica es sustancialmente más baja que la de un préstamo a tasa fija.
Sin embargo, este sistema presenta una gran desventaja: las cuotas no sólo no son iguales sino que van creciendo a lo largo del tiempo. «Los argentinos no están acostumbrados a pagar un crédito con cuotas crecientes. La experiencia demuestra que prefieren las cuotas fijas, tener certeza de cuánto se pagará a lo largo de la vida del préstamo, aun cuando la tasa de interés resulte mayor», explicaba a este diario ayer el director financiero de un banco local. Otra de las desventajas es que en algunos períodos la inflación puede aumentar más que el salario, con lo que la cuota mantendría su nivel «constante», pero representando una proporción mayor del ingreso familiar.
Esta misma discusión ya comenzó en el seno del BCRA y hubo algunos comentarios realizados desde el Ministerio de Hacienda y Finanzas, aunque allí las prioridades son otras. La discusión no es trivial, porque se trata de cumplir con una de las principales promesas de campaña de Mauricio Macri, en relación con la reaparición del crédito hipotecario.
El crédito hipotecario con indexación busca superar una de las principales trabas que tienen los bancos para ofrecer este producto, que es la falta de fondeo adecuado. Con un préstamo indexado están relativamente cubiertos de no descapitalizarse con el paso del tiempo.
De vuelta, no queda claro si un préstamo de largo plazo con cuota creciente, aun viniendo desde niveles más bajos en los primeros tiempos, puede tener aceptación en el mercado. Tradicionalmente, los préstamos hipotecarios se dan con un sistema de amortización francés, cuyas cuotas son iguales en pesos durante todo el plazo del crédito. En los primeros años se amortizan más rápido los intereses que el capital para evitar pérdidas en caso de cancelación temprana.
En un contexto de menor inflación como el que se promueve, también vale preguntarse si es preferible un crédito hipotecario indexado o con cuota fija. En países como Uruguay y especialmente Chile, la financiación de largo plazo se ajusta según la evolución de la inflación (la Unidad de Fomento chilena es el caso más reconocido). La reducción de la inflación resulta algo imprescindible para la reaparición del crédito a largo plazo. La forma en que se ofrece al público es otra historia.
Cuando comenzó a aplicarse el CER en 2002, luego de la salida de la convertibilidad, se lo utilizó para la emisión de bonos y algunos bancos también comenzaron a ofrecer plazos fijos indexados. Sin embargo, nunca salieron a ofrecer préstamos indexados y mucho menos a plazos tan largos.
Al renovarse la línea de financiación productiva, el Central introdujo como novedad que hasta el 10% de este crédito al 22% anual en pesos pueda ser aplicado a préstamos hipotecarios (con un plazo mínimo de diez años). Sin embargo, esa tasa sólo se mantiene el primer año y luego debe pasarse a un esquema de tasa variable, con un techo de aumento en relación con la suba de los ingresos familiares (lo cual surge del Coeficiente de Variación Salarial). Por lo tanto, ese esquema también tiene un fuerte componente de incertidumbre vinculado al devenir de las tasas.
En el caso de los préstamos vigentes, como Pro.Cre.Ar. o los del Banco Ciudad, las cuotas son fijas. Tratándose de las líneas que más demanda tienen, también resulta una señal para lo que se busca promover en un futuro cercano.
Fuente: http://www.ambito.com/diario/noticia.asp?id=823697
