En esta oportunidad, vamos a tratar la compra de inmuebles por medio de la subasta judicial. Algunos inversores audaces tienen en cuenta esta metodología legal para adquirir inmuebles a precios convenientes, para luego eventualmente ganar dinero a través de la reventa del mismo o por la misma incorporación a su patrimonio, teniendo en cuenta que el precio de compra es siempre muy inferior a su valor de mercado.
La subasta judicial implica la venta forzada de un bien, en contra de la voluntad de su propietario.
Si bien en toda compraventa de inmueble se exige la escritura pública, el art. 1184 del Código Civil prescinde de ésta en los casos de subasta judicial, siendo que aquí el negocio queda formalizado en el expediente, el que una vez aprobada la subasta, pagado el precio y otorgada la posesión, perfecciona la compraventa.
Las etapas principales del proceso vinculadas a la subasta son:
1. Sentencia del juez que ordena la ejecución.
2. Publicación de edictos. En ellos se establecen las bases de la subasta, especialmente lo relacionado con quién asumirá los impuestos y demás cargas que gravan el inmueble.
3. Acta de remate.
4. Depósito del precio en la cuenta judicial.
5. Auto de aprobación de la subasta.
6. Mandamiento de toma de posesión y acta de toma de posesión. En este punto se debe destacar que hasta antes de la toma de posesión el bien puede ser cedido, pero una vez tomada la misma, el título está perfeccionado y solo resta realizar una compraventa. Una vez cumplidas las etapas principales de la subasta, queda como título el expediente judicial, pudiendo el adquirente solicitar fotocopia certificada de las partes principales al Secretario del juzgado o hacer una protocolización de las actuaciones ante un escribano.
7. Inscripción de la subasta en el Registro de la Propiedad Inmueble. Si bien con las actuaciones anteriores contamos con un título (expediente) más posesión (modo); para tener “dominio perfecto” nos falta el último paso que es la inscripción. Es importante realizarla, ya que permite que los terceros puedan conocer la existencia de dicha subasta y, por ende, saber quien es el nuevo titular dominial. La inscripción puede realizarla el propio martillero, el adquirente en subasta, su abogado o su escribano.
CONSIDERACIONES IMPORTANTES
Estudio de título
Es importante destacar la necesidad de realizar el estudio del título del inmueble que se subasta, ya que según el artículo 492 del Código Procesal de Santa Fe el ejecutante puede solicitar la subsanación de los títulos, cosa que es más que importante porque en virtud del art. 494 inc. 3º, una vez realizada la subasta el adquirente deberá conformarse con el título tal como está y no se le admite reclamo alguno por insuficiencia o falta del mismo; y si luego se encontrara un defecto sería muy difícil subsanarlo. En consecuencia, la subasta no subsana títulos, por lo que siempre es bueno estudiarlos antes de adquirir el inmueble para saber si luego va a poder venderse o gravarse sin inconvenientes.
Planos
Se debe tener presente que según la reforma a ley catastral, todos aquellos inmuebles que no tengan planos de mensura o, de tenerlos, hayan sido anulados por ser anteriores a 1940; deberán contratar un agrimensor que realice un plano de mensura y lo inscriba en Catastro Municipal y Provincial. Sin plano no emiten el certificado catastral y por ende el Registro no inscribe la subasta. En virtud de ello, el adquirente en subasta deberá contemplar el costo y tiempo que demanda la realización de un plano de mensura.
Ocupación del inmueble
Verificar fehacientemente si el inmueble está ocupado. En caso de estarlo hay que prever el tiempo y costo de un juicio de desalojo.
Debemos tener en cuenta que lo expuesto anteriormente es aplicable por ejemplo a las cocheras. Lo más común es que cuando hablamos de inmuebles pensemos en casas y/o departamentos. No obstante, muchos inversores aprovechan remates o subastas de cocheras para adquirirlas (incluso en conjunto, dentro de un mismo edificio por ejemplo) debido al constante incremento en el rendimiento de las mismas, dada la escasez de las mismas.
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La autora es Escribana titular del Registro 433 de Rosario
