Tras un 2020 complejo, la demanda crece lentamente y algunos segmentos encuentran en la crisis una oportunidad. ¿Cuáles son?
El mercado inmobiliario parece mostrar una leve reactivación. ¿De qué magnitud es la recuperación? ¿Sigue siendo determinante el costo del metro de construcción?.
Las condiciones macro no son favorables: el peso de los impuestos y la devaluación dejó por el piso el negocio de renta en la Argentina. La falta de crédito hipotecario complica el panorama y se suma un sobre stock histórico de propiedades en venta. Ante este panorama: ¿qué oportunidades aparecen en el horizonte?
Los especialistas insisten en que hay condiciones favorables para la inversión inmobiliaria, aunque no en todos los segmentos.
1| Estados Unidos, siempre vigente
Muchos buscan nuevos horizontes en países como Uruguay, España, Paraguay y Estados Unidos. Pero en la práctica, ¿es negocio para un argentino invertir en el mercado inmobiliario de otro país?.
Virgilio Raiden – CEO de globUp, opina que «para que una inversión sea interesante hay que mirar 2 cosas: por un lado la clave es la misma que la del resto de los negocios, comprar barato y vender caro. Por otro lado el inmuebles es un activo que vale por sus frutos, es decir por las rentas que genera. Hoy algunas ciudades cumplen con estos dos requisitos: Detroit, Filadelfia, Baltimore y actualmente apareció en escena Cleveland. En general la mayoría de los argentinos está invirtiendo en estas ciudades, ya que permiten obtener muy buenos retornos, con una inversión desde 55.000 a 100.000 dólares».
“Sugerimos a nuestros clientes que compren inmuebles que estén alquilados, o se pueden alquilar, con Section 8, un plan del gobierno que asegura el cobro de los alquileres y esto, naturalmente, le da mucha tranquilidad al propietario. Hoy Miami representa una oportunidad para invertir en inmuebles residenciales, invertir ahora cuando hay poco inventario remanente parece un momento óptimo, así poder disfrutar de la suba de precios de los próximos 3 o 4 años”, sentencia.
Detroit, por su parte, se ha convertido en los últimos años en un destino ideal para las inversiones en real estate bajo la modalidad de coparticipación. Se trata de un mercado en el que hay mucha demanda por parte de quienes viven allí y ya tienen acceso a créditos bancarios, con lo cual la atención hoy está enfocada en comprar y refaccionar para vender al residente.
Según Marcelo Schamy, Director de IDG Homes Detroit “la inversión bajo la modalidad de coparticipación permite el ingreso a inversores que no disponen de una suma mayor a los 25 mil dólares y ofrece beneficios interesantes como un interés anual (con liquidación mensual) del 7%, sin ningún tipo de gasto o condición sobre el capital invertido. Además, el inversor obtiene el 20% de la ganancia a la venta de las propiedades adquiridas, que a su vez ofician de garantía hipotecaria sobre el capital aportado”.
2| La industra del Storage
El storage (o almacenamiento) es un segmento que se encuentra en franco crecimiento en los Estados Unidos y que ha sido calificada por Wall Street como una “industria a prueba de recesiones”. La misma genera, sólo en ese país, ingresos anuales por 39,5 millones de dólares. Los storages son depósitos individuales para personas y/o empresas que se utilizan para almacenar todo tipo de cosas y que soluciona el problema de falta de espacio en casas y empresas en un país con altos índices de consumo.
Según Marcos Victorica, Director de Best American Storages “son varias las ventajas de invertir en esta industria: el inversor obtiene un título de propiedad y la renta está garantizada; además la entrada y salida del negocio es fácil y, en comparación con otros productos del real estate, tiene menos gastos y necesidad de mantenimiento, al igual que menos imprevistos y riesgos. Además, ahora también es posible comprar unidades de almacenamiento de forma individual y con una inversión desde los u$s15 mil, y una renta del 5,5% garantizada, lo que vuelve a la industria mucho más accesible para pequeños inversores”.
3| Loteos, entre los ganadores
Ya a comienzos de 2020 muchos desarrolladores estaban dispuestos a construir propuestas de alto valor fuera de la ciudad que ofrecieran un producto nuevo e innovador contra la hiperdensidad urbana que lleva a que se construyan departamentos cada vez más chicos y con más amenities compartidos. La Pandemia empujo al mercado en esa dirección de un día para otro: el diseño urbano y el desarrollo de viviendas pensando en la calidad de vida.
“La naturaleza no solo permite más esparcimiento y salud, también otorga privacidad y mayor flexibilidad de uso de los espacios. En este sentido, este año vimos una migración clara que abandonó las opciones céntricas urbanas por propuestas más conectadas con la naturaleza y espacios abiertos.
Asimismo, la crisis sanitaria conllevo una crisis económica sin precedentes y, si bien se registró un fuerte aumento de la demanda por productos inmobiliarios más amplios y naturales, el consumidor también tenía que resolver una ecuación de incertidumbre general. Esto sumado al sobre stock de los desarrolladores y la baja en costos de construcción, llevó a la necesidad de crear descuentos y financiamientos agresivos y que reactivaran las ventas, la liquidez y la capacidad de compra”, cuenta Martín Silva Valent – Director M2 Spaces.
“Financiamientos que son mucho más creativos y flexibles, incluyendo incluso la compra de lotes pero proyectando construcciones desde el día uno.
Este financiamiento y nuevo tipo de producto con demanda aumentada genera una clara oportunidad de inversión especialmente buena en la coyuntura, dónde ya sea que se invierte para construir y vender, para hacer land banking y esperar que la tierra suba de precio o para lograr una primera o segunda vivienda con muchos más metros cuadrados y calidad de vida”, continúa el especialista, quien asegura que en zona norte, “desde Pilar hasta Capilla del Señor se pueden conseguir buenas oportunidades. La inversión mínima es de 35.000 dólares financiado con un anticipo del 30%, casi 10.000 dólares y 24 cuotas, libre de comisiones. En estos casos la rentabilidad proyectada es duplicar el valor de la inversión en solo tres años”, asegura Silva Valent.
4| El coliving llegó para quedarse
El coliving es una modalidad de alquileres temporarios diseñada para albergar a estudiantes, turistas y viajeros de negocios que se instalan en una ciudad por un período de mediano a largo plazo. Funciona en edificios u hoteles remodelados y promueve la sociabilidad y comunidad entre los huéspedes a través de sus espacios y actividades comunes.
“Es la respuesta que brindó el mercado a dos nuevas tendencias: el cambio de mentalidad en el que la experiencia se valora por encima de la propiedad, así los viajeros se transforman en turistas no convencionales; y al avance de la tecnología y la posibilidad cierta del teletrabajo que facilita trabajar a distancia; esto dio origen a los nómades digitales”, afirma Ramiro Garcia Minzoni, Director de Desarrollo Inmobiliario Casa Campus.
“La pandemia de covid-19 obligó a la gente a pasar más tiempo en su casa y a buscar alojamiento de calidad. El coliving se adapta a las nuevas preferencias y aporta valor favoreciendo las relaciones sociales en un entorno seguro, a la vez que potencia los espacios abiertos. Además de ofrecer un producto flexible, con alquileres temporarios, departamentos completamente equipados en edificios con áreas comunes que incluyen coworking, sala de estudios y otras comodidades, en este contexto se suma el plus de cuidado, seguridad y protocolos de higiene y limpieza que los alquileres independientes no pueden garantizar», agrega García Minzoni.
Con respecto a la rentabilidad, el empresario cuenta que “es un producto de inversión inmobiliaria que en tiempos de normalidad ofrece rentas súper atractivas porque combina tarifas tipo hoteleras y administración o gestión moderna con menor costo operativo. En tiempos de covid-19 demostró ser muy resiliente, logrando ocupaciones cercanas al 80 %, sosteniendo la rentabilidad”, explica.
“Bajo esta modalidad se puede acceder unidades cuyo valor ronda los 89.000 dólares, que pueden abonarse con un adelanto de 58.000 dólares y 12 cuotas de $365.548,00. La rentabilidad promedia es del doble de un alquiler tradicional que proviene del pool de alquileres. A eso habrá que agregarle la revalorización de la unidad, estimada en un 25% en tan solo un año”, ejemplifica.
“Hay unidades más económicas que arrancan en los 56.000 dólares, que pueden abonarse con un adelanto de 29.000 dólares y 60 cuotas de $76.560. La rentabilidad promedia es del doble de un alquiler tradicional proviene del pool de alquileres. A eso habrá que agregarle la revalorización de la unidad, estimada en un 15% en tan solo un año”, finaliza.
5| Oportunidades en subastas
Dentro de los negocios que hallaron una oportunidad en la crisis, están las subastas online, que se fortalecieron en este contexto en el que no se puede generar contacto entre “múltiples personas”, en el caso de las propiedades se suma que “las ventas bajaron aumentando fuertemente el stock haciendo competir entre sí a las propiedades, ello derivó en que el comprador se decidiera por las que están a valor de oportunidad», considera Martín Bottger, CEO Remate Inmobiliario.
6| Crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding es una red de financiamiento colectivo que, a través de una plataforma digital, permite que se financie un determinado proyecto gracias al aporte de varios individuos. Aplicado al Real Estate, permite adquirir propiedades entre varios inversores quienes serán dueños de un porcentaje de los activos y percibirán los retornos producidos por el alquiler y/o revalorización de los bienes adquiridos.
«El Crowdfunding permite ingresar al mercado inmobiliario desde montos mínimos (10 mil pesos), a proyectos que antes estaba reservados para ahorristas con más de 100.000 dólares. De esta manera, el inversor no solamente dolariza sus pesos, sino que también, puede generar un retorno a su inversión en uno de los mercados históricamente más seguros y estables», argumentan Damian Lopo y Manuel Estruga, dueños y creadores de Crowdium.
7|Criptomonedas en el ladrillo
Los cambios en los hábitos de consumo y en las preferencias de los compradores, sumado a las nuevas herramientas de inversión y a las modificaciones recientes en la legislación de nuestro país, han impactado en la forma en la que se desarrollan los negocios inmobiliarios en el mercado local. Si bien en la Argentina el mercado cripto aplicado al real estate aún es incipiente, muchos proyectan una migración a este tipo de monedas.
“En los últimos meses se ha instalado con fuerza la idea que el real estate pasa a operar con criptomonedas. En realidad, simplemente comienzan tímidamente realizar operaciones –tradicionales en su cierre– en las que al momento de acordar la forma de pago, se lo hace con criptomonedas, dentro de las que se elige al bitcoin casi con exclusividad”, opina Néstor Kreimer, Consejero Delegado de Criptokuántica.
Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, opina que “con un dólar planchado que no permite movimientos de inversión interesantes, los activos digitales se encuentran en auge. Muchos corredores de criptomonedas están llevando adelante un proceso de seducción de inversores. Y, al mismo tiempo, comienzan a tener un rol interesante en la liquidación de este tipo de monedas virtuales para las operaciones inmobiliarias. Si bien en el mercado hoy no se presentan casos de inversores que abonen la totalidad de una unidad con criptomonedas, sí se abona un porcentaje”.
8| Una apuesta a la tierra
Para Diego Álvarez Espín, empresario inmobiliario y educador financiero, lo más conveniente es invertir en tierra. En este caso, el especialista ensaya algunas recomendaciones:
Tierra céntrica: comprar tierra céntrica para poder desarrollar viviendas multifamiliares, edificios, complejos de dúplex. El costo de construcción es conveniente y por más que ahora empiecen a subir los materiales, sigue habiendo una enorme oportunidad que va a durar varios meses. Así que la primera recomendación es para quienes viven en centros urbanos, comprar tierra para hacer viviendas multifamiliares.
En barrios cerrados: la segunda inversión es comprar tierra en barrios cerrados, porque existe una tendencia a construir en barrios cerrados por temas de seguridad y contacto con la naturaleza.
Comprar y lotear: la tercera recomendación para quienes tienen la posibilidad es comprar tierra en lugares suburbanos para poder lotearla, ya sea en regímenes de propiedad horizontal o régimen de división geodésica.
Como reserva de valor: para quienes no quieran construir es igualmente un muy buen momento para comprar tierra como reserva de valor, ya que tiene bajos costos de mantenimiento, tiene bajos costos de fiscalidad, etcétera.
En sociedad: y para quienes no tienen el ticket completo para comprar este tipo de inversiones, que se asocian a quienes las estén haciendo en una parte. Es decir, si alguien va a comprar tierra para hacer un proyecto multifamiliar, que se asocie en el momento de la compra de la tierra, ya que va a terminar haciendo una mejor inversión.
9| Compra desde el pozo
Si bien el costo de la construcción no es el mismo del año pasado (llegó a estar el nivel más bajo de los últimos diez años) aún sigue siendo un buen momento para quienes invierten en la compra de viviendas desde el pozo. Es una de las mejores maneras de ahorrar en pesos y capitalizarse en dólares, apta para todo tipo de ahorristas que buscan diversificar sus inversiones a través de un bien tangible.
Otro dato interesante es que se puede acceder sólo con un anticipo y luego cuotas en pesos ajustadas al CAC. Es una herramienta que permite cubrirse de las variaciones vertiginosas del tipo de cambio.
Aquí, la clave es acudir a desarrolladores confiables. Que tengan experiencia, que desarrollen con capital propio y que tengan reconocimiento en el mercado de cumplimiento de contratos, plazos, calidades, etc.
«La compra de pozo hoy es muy atractiva, ya que se puede acceder sólo con un anticipo y luego cuotas en pesos ajustadas al CAC. Como la obra bajó sus costos en dólares, es posible conseguir metros que antes costaban 3500/3800 dólares a 2900/3200 dólares; este escenario se da porque en los últimos años el dólar avanzó más rápido que el CAC, lo que generó al costo de construcción más bajo de los últimos tiempos. No sucede lo mismo con m2 terminados, que implica una erogación de dólares de contado ante la falta de créditos hipotecarios; por otro lado las bajas en los precios del m2 terminado en zonas de alta demanda de CABA, por lo general, no superan el 10% o 15%», analiza Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos. .
«Desde ya, consideramos que el mejor momento para entrar en una obra es cuando recién comienza el pozo porque la financiación acompaña la obra, es decir, ofrece la posibilidad de contar con una mayor cantidad de cuotas. Una vez que la obra avanza en su construcción, tanto el monto de adelanto como las cuotas se hacen más importantes, al tener que hacerle frente a una menor cantidad de cuotas», continúa el operador.
10|Lote más casa
El bajo costo de la construcción, sumado a la sobre oferta de terrenos en las afueras de la Capital Federal (si bien duplicaron su valor con respecto al 2020), a la necesidad de muchos porteños de migrar hacia lugares en contacto con la naturaleza y al boom del teletrabajo, genera una oportunidad de inversión inmobiliaria tanto para desarrolladores como para consumidores finales que cuenten con ahorros en dólares: el famoso combo de lote + la construcción de una casa.
Los especialistas coinciden en que es fundamental aprovechar los precios de materiales rebajados en dólares. Más allá de la oportunidad para el inversor, es una buena alternativa para que las familias que cuentan con ahorros puedan aprovechar este nicho. cabe aclarar que el costo final va a depender del tipo de cambio y la inflación de los costos de construcción durante el periodo que dura la obra.
Fuente: https://www.ambito.com/ambito-biz/ambito-biz/diez-razones-invertir-real-estate-n5191712
