El Gobierno lanzará una línea que ofrecerán el Nación, el Ciudad y el Provincia con tasa de 5%. La meta: $5.000 de cuota para un préstamo de un $1 millón.
Los créditos hipotecarios UVA son una de las medidas mejor recibidas por los argentinos y el Gobierno lo sabe.
Por eso, lo utilizará fuertemente para conseguir la voluntad de los votantes de las clases media y baja que sueñan con la “casa propia” para las legislativas.
Sería una especie de reedición del “voto cuota” utilizado en los ’90 para seducir al electorado de menores recursos a partir del mayor acceso a la financiación de electrodomésticos.
En este sentido, el Gobierno anunciará el miércoles un plan que involucra al Banco Nación, al Provincia de Buenos Aires y al Banco Ciudad.
Lanzarán una línea de créditos hipotecarios en pesos, a 30 años de plazo y ajustables por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), a una tasa real de interés inferior al 5% anual.
De este modo, la oferta de créditos hipotecarios se complementa con el relanzamiento del Procrear, que también ajusta el capital a la par de la UVA.
Como la deuda de capital varía con la inflación, la tasa es baja, al igual que las primeras cuotas, siempre con respecto a un préstamo “tradicional” a tasa fija.
Se espera que el propio Mauricio Macri sea el encargado de anunciar estos créditos el miércoles en Casa Rosada, que se fondearán con capital propio (colocados en letras del Banco Central) y también contarían con apoyo del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses.
En este caso, el organismo previsional que realizaría colocaciones a plazo fijo UVA en los tres bancos, para que las entidades queden calzadas, tomando y prestando fondos ajustables por inflación.
El Procrear apunta a familias con ingresos equivalentes a un piso de dos salarios mínimos y un techo de cuatro salarios mínimos, es decir entre $16.000 y $32.000.
Voto UVA
Días atrás, Macri encabezó un acto en el que relanzó el Plan Procrear que, por otra parte, pasó a la órbita del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda.
«Es una revolución para el crédito hipotecario. Y tiene que ver con hacer las cosas que hacía mucho no se hacían«, sostuvo en el inicio del discurso. Estuvo acompañado por la gobernadora bonaerense, María Eugenia Vidal, el ministro de Interior, Rogelio Frigerio, y el de Hacienda, Nicolás Dujovne.
«Hay millones de argentinos que no tienen casa propia. Las múltiples inestabilidades de la Argentina se lo impidieron. Saber que tenemos esa casa es otra forma de encarar la vida», planteó el mandatario.
«Este programa, continuando una política que venía funcionando del Gobierno anterior, pero orientándola a aquellos que realmente más lo necesitan, tiene un efecto dinamizador y va a duplicar lo que vamos a ofrecer en créditos», explicó el Presidente.
Sin nombrarla, criticó a la administración de Cristina Kirchner. «[Hubo] imperfecciones en los sorteos, Procrear terminaba financiando casas en barrios cerrados«, sostuvo.
«Lo revolucionario de este crédito es que por cada millón de pesos, la cuota va a ser de 2.500 pesos mensuales a 30 años«, explicó.
«Esto es una herramienta maravillosa, que se sumará a otras que estamos creando, pensando en el largo plazo. Queremos que se construya futuro sobre bases sólidas«, añadió.
Ingresos Brutos, en la mira
En tanto, el jefe de Estado le «encargó» a María Eugenia Vidal que analice la posibilidad de que está línea de financiamiento esté exenta de Ingresos Brutos, lo que reduciría aún más la cuota.
El Ministerio del Interior, que impulsa la idea, apuntaría a incluir la modificación del tributo en la nueva ley de mercado de capitales que fue enviada por el oficialismo al Congreso en noviembre pasado.
Por normativa, toda reforma impositiva debe hacerse por ley. Hoy día, tanto los intereses como el ajuste de capital de las hipotecas UVA están gravados por Ingresos Brutos. Este gravamen, que se traslada al usuario final, encarece las tasas de las hipotecas en hasta 1,5 puntos porcentuales.
De lograr que los créditos que indexan por «UVA» queden exentos , las cuotas mensuales se reducirían cerca de un 20%.
«Lo importante es que vuelve el crédito hipotecario a la Argentina, de la mano del éxito que estamos teniendo en la reducción de la inflación«, reforzó el mandatario.
Además, destacó que el Gobierno destinará «más de $50.000 millones para resolver este problema que cada año es peor».
En la previa, ya había señalado que los créditos tendrán «cuotas que van a estar por debajo» de lo que hoy pagan las familias que alquilan y no tienen vivienda propia».
Lupa en los nuevos ProCrear
Entre los cambios que incluyó el programa, uno de los más destacados es de la posibilidad de financiar la compra de viviendas terminadas, nuevas o usadas.
Pero, además, se extendieron los topes de los subsidios (ahora llegan hasta $400.000 y no hay subsidios de menos de $100.000) y se modificaron las tasas.
El ProCrear tiene ahora cuatro líneas distintas de financiamiento:
– Solución Casa Propia, destinado a la compra de viviendas nuevas o usadas
– Solución Construcción, para financiar la edificación sobre un terreno ya a nombre de quien saca el crédito
– Desarrollos Urbanísticos (un total de 23.000 viviendas en esos desarrollos, de las que las primeras 10.000 está previsto que se entreguen este año)
– Una última línea de 4.000 créditos para lotes con servicios.
Las líneas Casa Propia y Construcción del Procrear están dirigidas a personas con ingresos de entre 2 y 4 salarios mínimos.
Como en todos los casos, la asignación de los planes ya no será por sorteo sino por puntaje de acuerdo con las necesidades.
Línea Casa Propia
Casa Propia financiará la compra de viviendas nuevas o usadas por un valor total de hasta $1.650.000 (hoy algo más de u$s100.000).
El comprador debe tener ahorrado el 10% del valor ($16.500, poco más de u$s10.000) y el resto es lo que se financia.
Sobre el total financiado, hay una parte subsidiada por el plan. El subsidio está relacionado con el monto del crédito y también con el grado de vulnerabilidad (a mayor vulnerabilidad, mayor subsidio).
El tope del subsidio es de $200.000 para una familia sin hijos y $300.000 para una familia con hijos o discapacitados a cargo, para viviendas a partir de $1.200.000 (unos u$s75.000) y de $300.000 y $400.000, respectivamente, para viviendas de menor valor.
El crédito puede ser de hasta 30 años en el Banco Nación y de hasta 15 años en el resto de las entidades.
La tasa nominal anual es del 3,5% en el Banco Nación y de hasta el 8% en las demás entidades, aunque en general esas tasas rondan el 5%.
Al margen de la tasa nominal, el capital se actualiza cada mes por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), con un límite impuesto por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS).
Es decir, la cuota evoluciona de la mano de la inflación pero nunca por encima de los salarios (si la UVA supera al CVS, se extiende el plazo del crédito).
El pago mensual no puede superar el 25% de los ingresos. Si bien en todos los casos la cuota aumenta más o menos a la par de la inflación, también tiene como límite el alza de los salarios.
Desde el Gobierno resaltan que con este nuevo sistema, que subsidia el crédito en lugar de la tasa, se alcanzará mucho mejor a la población objetivo.
Para comprar una vivienda de unos u$s75.000, aún hacen falta u$s7.500 de ahorro, pero, en el Banco Nación, el crédito se puede sacar con ingresos que hoy superen $16.120 mensuales (dos salarios mínimos), ya que la cuota de $3000 representa menos del 25% de esos ingresos.
Línea Construcción
Solución Construcción financiará la edificación en terrenos propios (o de un familiar directo) por hasta $1.100.000 (hoy, unos u$s70.000), siempre y cuando la vivienda no tenga más de 80 metros cuadrados y el valor de terreno no supere los 500.000 pesos.
Sobre el total financiado, el subsidio (siempre relacionado con el monto del crédito y el grado de vulnerabilidad) tiene un tope de $300.000 para una familia sin hijos y de $400.000 para una familia con hijos o discapacitados a cargo.
Al igual que para las viviendas ya existentes, el crédito puede ser de hasta 30 años en el Banco Nación y de hasta 15 años en el resto de las entidades y la tasa nominal anual es del 3,5% en el Banco Nación y de hasta el 8% en las demás entidades, aunque en general esas tasas rondan el 5%.
También en este caso, el capital se actualiza cada mes por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), con un límite impuesto por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), por lo que la cuota evoluciona según la inflación pero nunca por encima de los salarios (si la UVA supera al CVS, se extiende el plazo del crédito) y la cuota a pagar no puede superar el 25% de los ingresos.
A diferencia del caso de la compra de una vivienda existente, en este caso el crédito se va liberando con los certificados de avance de obra.
El primer tramo que se libera es el del subsidio, que cubre como máximo algo más del 30% del crédito.
Si se tiene en cuenta que se trata de un préstamo hipotecario y que en general el terreno representa alrededor de un 30% del valor total, el banco está muy bien “apalancado”.
En esos casos, cuando arranca su parte del crédito éste representa alrededor de un 40% del valor final de la vivienda (y es menor al valor sumado de lo que ya está construido y el del terreno).
