Con la devaluación del peso, el costo de la mano de obra cayó estrepitosamente y la construcción vuelve a aparecer como un sector atractivo en el contexto del encarecimiento de los créditos hipotecarios.
El gobierno de Mauricio Macri ha probado con casi todo. La única receta que le queda al país es mantener un dólar súper alto y abrirse al mundo, tanto desde el punto de vista de las exportaciones como de la llegada de turistas. En el medio, para quienes tienen dólares, hay oportunidades de negocios que se pueden aprovechar relacionadas al rubro de la construcción.
Es paradójico, pero mientras el sector de la obra pública se queja de la caída de la actividad junto con la compraventa de departamentos nuevos o usados, para los que están apostando a la construcción de viviendas el costo de la construcción medido en dólares ha caído a valores tan atractivos que resulta interesante analizar. La devaluación ha paralizado la venta tradicional de propiedades, y mucho lo explica la fuerte caída de la demanda de los créditos UVA, que fueron el motor en el período 2016-2017 y parte de 2018. El boom de los créditos incrementó los precios de las propiedades medidas en dólares y desbordó el trabajo de los bancos.
Lamentablemente, con este dólar -y sumado al endurecimiento en las condiciones de las entidades financieras- ya son minoría los que califican para comprar alguna propiedad con crédito hipotecario dado que, con el salto de la divisa estadounidense, todas las variables quedaron distorsionadas y los precios están cediendo en un mercado en el cual el comprador es quien impone el precio de las operaciones que se cierran.
Los datos del sector lo explican muy bien: en agosto indican que la venta de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires cayó 24,5% interanual, lo cual se explica por la baja del 60% de las operaciones con créditos hipotecarios, según información difundida por el Colegio de Escribanos porteño.
Además, el reporte apunta que las propiedades de hasta un $ 1 millón concentraron, en julio, el 20,17 % del total; de $ 1 millón a $ 2 millones, el 20,78 %; de $ 2 millones a $ 3 millones, 20,10 %; de $ 3 millones a $ 4 millones, 11,72 %; de $ 4 millones a $ 5 millones, 7,40 %; más de $ 5 millones, 19,83 %. No es la primera vez que sucede: el dólar pega un salto inesperado e inmediatamente deprime el precio del metro cuadrado, tanto de las propiedades nuevas como usadas, y baja los costos de construcción. Esto se traduce en un mercado súper competitivo entre las propiedades usadas con las nuevas terminadas y las nuevas en proceso de construcción, con diferencias de precios notables.
Ladrillos, ¿siempre ladrillos?
La ecuación es muy fácil de comprender: dentro del costo que compone un metro cuadrado, la mano de obra tiene una participación del 50 % (en pesos) y el resto son los materiales, de los cuales sólo una parte sigue al dólar. Esto es lo que genera un abaratamiento de la construcción medida en dólares. Según datos del portal Reporte Inmobiliario, el costo para construir una vivienda tipo country o barrio privado bajó 35,93% en dólares desde el pico de noviembre pasado.
Actualmente, por ejemplo, desarrollar una vivienda bajo esta tipología, de 305 metros cuadrados (sin incluir el valor de la tierra) tiene un costo de u$s 378.804. Este monto representaría u$S 212.381 menos de lo que costaba construir la misma casa en noviembre de 2017, es decir, hace tan sólo 9 meses (en aquel momento, era de u$s 591.185). Se puede observar que desde el pico máximo de valor de u$s 1.876 visto en noviembre del 2017, este ya se acomodó un 35,93 % hacia abajo, tomándose la cotización de finales de agosto ($ 38,20 por dólar).
La misma situación se presenta en los costos en dólares para desarrollar edificios: aunque no perforaron los valores vistos en 2013 y 2014, luego de haber llegado a los u$s 1.188 para cada metro cuadrado vendible en mayo del año pasado, el costo se acomodó hacia fines de agosto un 35,44 % debido a los paulatinos incrementos de la cotización de la divisa estadounidense.
Las familias que tienen ahorros en dólares tendrán que decidir entre seguir invirtiendo en comprar un departamento desde el pozo, que puede costar entre u$s 2 mil y u$s 3 mil o construir una casa por u$s 1.000 el metro cuadrado. Cuando había crédito hipotecario, las familias se volcaron a comprar departamentos terminados apto crédito porque podían acceder a mayor cantidad de metros cuadrados o mejorar la zona. Ahora, sin ese instrumento, vuelve el negocio de la compra desde el pozo y, en especial, la compra de lote y la construcción de la casa aprovechando los precios del metro cuadrado de construcción, que puede seguir cayendo.
