Los especialistas analizan pros y contras de los nuevos préstamos de vivienda indexados. Mientras hay quienes aconsejan esperar a la segunda mitad del año, cuando la inflación se estabilice y haya un nuevo IPC, otros ven una alternativa interesante para los que alquilan y aún no son propietarios. Cómo comunicar la medida, ¿la clave de su éxito?
Es unánime: los analistas celebran que el Gobierno haya creado un mecanismo indexatorio para endeudarse e invertir como las Unidades de Vivienda (UVI). Sin embargo, por la incertidumbre respecto de si los salarios compensarán la inflación y acerca de la legalidad del sistema, muchos también advierten que el desafortunado timing del lanzamiento de los créditos hipotecarios podría opacar su éxito.
«La indexación por inflación es el camino lógico para alargar los plazos del crédito pero el instrumento puede tardar en arrancar por varias razones», evalúa Eduardo Levy Yeyati, director de Elypsis y del Banco de Inversión y Comercio Exterior (BICE). En primer lugar, «la inflación de abril será extraordinariamente alta por los ajustes tarifarios y una tasa igual a la inflación más cinco puntos porcentuales es alta en comparación con las tasas fijas artificialmente bajas de los últimos años», sostiene.
Además, la manera de medir la UVI, que es el CER, cambió dos veces en cuatro meses, lo que genera incertidumbre. «Es posible que tengamos que esperar al año que viene, cuando baje la expectativa de inflación y tengamos un IPC oficial establecido», prevé.
Por otro lado, «hay una resistencia habitual del deudor a indexar sus deudas por el recuerdo de la circular 1.050 (emitida por el BCRA en enero de 1980), aunque aquella fue una indexación a la tasa de interés», advierte. La 1050 indexaba por tasa de interés y los nuevos créditos ajustarán por el CER, ¿cuál es la diferencia? «La correlación entre salario e inflación debería ser alta, en la medida en que no haya variaciones violentas del salario real. En cambio, la tasa nominal puede variar mucho en caso de una corrida. Tiene más sentido indexar por inflación, aunque en una economía estable no debería haber demasiada diferencia», explica Yeyati.
Un «seguro contra la inflación», que limitara el ajuste por CER, al estilo del de Colombia, podría contribuir a generar la demanda por estos créditos, según Yeyati. ¿Cómo funcionaría? El préstamo hipotecario pagaría la tasa real negociada con el banco y su saldo ajustaría por el nuevo índice de precios. Si la diferencia entre este saldo ajustado y el que surge de ajustar por una inflación tope (establecida para cada período al obtener el préstamo y en línea con las metas de inflación del BCRA) fuera positiva, el deudor pagaría hasta el ajuste tope y el seguro abonaría al banco la diferencia. También, para que el banco preste en UVI sin crear un descalce de moneda (entre instrumentos en pesos y en unidades de vivienda) debería conseguir fondos en UVI, por ejemplo, depósitos indexados, lo que «puede llevar algo de tiempo», anticipa.
Contexto inflacionario
En cambio, Marcelo Capello, director del IERAL, considera que el momento del lanzamiento es propicio. «Una de las críticas al sistema UVI apunta a que se aplicará en un contexto inflacionario. Pero precisamente, este tipo de sistemas se comenzó a aplicar en países con inflación (como Chile a fines de los 60)», enfatiza. «Si un país no sufriera ese problema macroeconómico, no le haría falta aplicar un sistema de indexación en sus créditos», agrega el economista, que sí considera crucial que el Indec comience a publicar índices de precios creíbles.
Sin un mecanismo con las UVI y en presencia de inflación, el crédito hipotecario tiende a desaparecer por motivos de demanda y de oferta. Por el lado de la demanda, frente a tasas nominales altas, los sistemas tradicionales de amortización (como el francés) tienden a generar una cuota inicial demasiado elevada, que excluye a la clase media. Con relación a la oferta, como las tasas de interés reales que pagan las entidades a los ahorristas suelen ser negativas, los bancos captan volúmenes poco importantes de depósitos, que además se concentran en una corta duración, de modo que no existe fondeo suficiente para financiar crédito hipotecario a largo plazo.
«Las UVI pretenden garantizar el acceso de la clase media al crédito hipotecario (con cuotas iniciales bajas) y que el sistema sea sustentable en el tiempo, pues las cuotas y el capital del préstamo no se licúan por inflación», describe Capello. «Su riesgo puede darse ante incrementos súbitos en la inflación y que, por algún tiempo, los precios les ganen a los salarios, afectando la capacidad de pago de los deudores hipotecarios», plantea.
Pero el sistema anunciado prevé extender el número de cuotas previstas (en hasta 25% el plazo previsto) cuando el importe de la cuota a pagar supere en 10% el valor de la cuota que resultaría de aplicar al préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) desde su desembolso. Este mecanismo compensador, que baja el peso de la cuota y alarga el período de pago, busca encontrar un equilibrio entre deudores y acreedores. «A largo plazo, en un país normal, los salarios deberían subir algo por arriba de los precios; aunque para morigerar riesgos, sería deseable con el nuevo sistema exigir una relación cuota-salario menor a lo que suele ocurrir con el sistema tradicional, de modo que exista cierta capacidad para absorber cambios en la relación entre precios y salarios», continúa Capello.
«Si la inflación es alta pero relativamente estable, el sistema UVI es superior al tradicional porque su cuota inicial es menor, más accesible para la clase media. Si la inflación baja luego de los ajustes iniciales en precios relativos (tipo de cambio, tarifas), el sistema UVI se justifica en mayor medida, pues irá adecuando la cuota a la nueva realidad inflacionaria, mientras el sistema tradicional hubiera fijado la cuota en base a una inflación estable», agrega.
Para Eric Ritondale, economista senior de Econviews, el sistema UVI es una buena iniciativa que precisa tiempo para madurar. «Tomar un compromiso de largo plazo para comprar un bien inmueble es una decisión compleja en un país como la Argentina. No obstante, tomando recaudos, puede convertirse en una decisión atractiva y conveniente, especialmente para quienes son inquilinos y hoy no cuentan con el capital suficiente para acceder a su primera vivienda», sostiene.
Dudas
¿Subirán o caerán los precios en dólares de los inmuebles en los próximos años? ¿Y los valores de los alquileres? ¿Qué pasará con el valor de la cuota del crédito si no baja la inflación o si hay una nueva devaluación? ¿Es mejor seguir alquilando y usar la renta de mis ahorros para pagar el alquiler? ¿Conviene esperar y seguir ahorrando en dólares o UVI? Son preguntas del potencial cliente del sistema UVI. «Los precios de los inmuebles en dólares están en valores históricamente altos, pero esto no significa que vayan a caer», afirma Ritondale. «Desde la salida del cepo comenzaron a crecer porque bajaron los costos de transacción. Por lo cual, no parece razonable especular con una caída en los precios y demorar una compra por ello», enfatiza.
En tanto, «los alquileres están en valores históricamente bajos, pero esto no significa que vayan a crecer». ¿Por qué? «Como cualquier otro activo, cuando el precio de los inmuebles es elevado su rendimiento (el alquiler) es bajo», explica. En consecuencia, quienes alquilan tampoco deberían apresurase en tomar un crédito.
Para el economista de Econviews, si bien la inflación se aceleró en los últimos meses, esto no significa que tomar un crédito UVI sea riesgoso, ya que no se espera una devaluación del peso que supere a la inflación y además se prevé que la inflación comience a bajar en el segundo semestre. «Lo que importa (al decidir tomar un crédito UVI) es la evolución de los salarios o el ingreso familiar con respecto al CER o la inflación, que en promedio suelen crecer más o menos por encima de la inflación, excepto durante las recesiones», subraya.
Al potencial cliente, le aconseja considerar el monto mensual de la cuota del crédito y su relación con respecto al ingreso familiar y al alquiler mensual; contar con un capital inicial para comprar el inmueble (para poder solicitar menos crédito) y elegir más plazo para bajar la cuota mensual.
«Para quienes cuentan con un capital inicial, solicitar un crédito cuya cuota mensual sea menor o similar al alquiler es muy atractivo», evalúa. «A los créditos anteriores, apenas 3% de los trabajadores calificaba y quienes lo hacían no los necesitaban», describe. No obstante, no espera un fuerte crecimiento de estos créditos en el corto plazo, en el marco del aumento de la inflación y la leve contracción de la actividad económica de los últimos meses. «El instrumento requiere tiempo para madurar», opina y prevé que la baja esperada en la tasa de inflación ayude a despejar temores.
A mediano plazo, un limitante para el crecimiento de estos créditos es la falta de un mercado de capitales profundo. «Si bien para los bancos puede ser atractivo prestar a largo plazo a CER más cinco puntos porcentuales, sus riesgos pasan por el fondeo y el descalce de plazos y unidad de cuenta que pueden enfrentar», recalca. Actualmente los depósitos son a muy corto plazo. «Habiendo otras inversiones con CER más atractivas que depósitos a CER más dos puntos porcentuales, como los bonos con CER y que además son más líquidos (los depósitos a CER son, como mínimo, a 180 días), no está claro cuánto puede crecer el fondeo de los bancos a través de esta vía, lo que les permitiría estar mejor calzados para otorgar créditos con CER», agrega.
Para Maximiliano Castillo Carrillo, director de ACM, si bien el sistema UVI es una herramienta interesante y exitosa en otros países, el contexto actual no es el más propicio para su lanzamiento, en parte por la aceleración en el aumento de los precios a partir de la devaluación y de la corrección de otros precios relativos. Otro factor que limita la potencia del instrumento es el temor a tomar crédito con tasas variables, por la histórica inestabilidad monetaria y financiera del país. Por eso, «es esperable que en una primera etapa los potenciales tomadores de créditos sean reacios a involucrarse», augura y prevé más impacto en el interior del país, donde el precio de las viviendas es inferior.
Para Eduardo Curia, las UVI son una iniciativa interesante, aunque muy atada a la mejora de la economía. Por otra parte, recalca la urgencia de contar con un índice confiable de referencia y que no es clara la admisibilidad legal de la indexación. «Es clave el cotejo entre las evoluciones del ajuste indexatorio y el de los salarios para evitar posibles descalces», agrega. «La suerte de la UVI dependerá mucho de la clara visual de mejora de las variables económicas, incluida la inflación», concluye.
«Sacando de lado que el anuncio de los nuevos créditos fue realizado en un pésimo momento, con falta de información y generando muchas dudas, la medida es positiva», sostiene Mariano Otalora, director de la Escuela Argentina de Finanzas, porque crea una unidad de medida para invertir a tasas reales positivas. Los aspectos a analizar son: la implementación local, la falta de credibilidad del CER y que la indexación sigue prohibida en la Argentina (debería salir por ley).
Igualmente, considera que conviene tomar el crédito. «Para toda persona que alquila y la cuota que debe asumir con el crédito hipotecario resulte similar al pago del alquiler, la decisión es comprar». A pesar de la alta inflación, la decisión del crédito debe analizarse considerando otras variables también: el precio de los departamentos; el valor del dólar; el crecimiento del PBI; el ingreso de capitales; el salario real y la generación de dólares. Y advierte: «la combinación la debe armar cada uno. Mirar sólo la inflación, nos llevará a tomar una decisión equivocada.»
