Parece que fuera ayer cuando escribí una nota titulada “Mercado Inmobiliario en Miami, Pasado, Presente y Futuro”. Ya han pasado casi tres años desde el 5 de Septiembre de 2010. Este artículo fue como un hijo pródigo y recorrió el mundo. Fue publicado en varios medios de noticias de habla hispana, en diversos países incluyendo Argentina, España y Colombia. Me dio muchas alegrías y las sigue dando. Lo que en aquel entonces era tratado como futuro, hoy se convirtió en el presente. Decía: “La apuesta inmobiliaria en un escenario como este, tiene virtualmente una ganancia asegurada, en un horizonte de inversión de mediano plazo de entre 2 a 4 años, dependiendo del área y el tipo de producto”. Y esto es exactamente lo que pasó.
Como comenzaba diciendo aquel artículo, los ciclos inmobiliarios debieran estar siempre sustentados por el principal disparador de la demanda, que es el crecimiento demográfico; ya sea vegetativo o por inmigración. Esto asegura que los precios se mantengan en niveles que acompañan el crecimiento de la economía en su totalidad. Sin embargo la realidad nunca es tan simple y un sinnúmero de factores afecta los precios de las propiedades.
¿Y ahora qué? ¿Cómo sigue la película inmobiliaria en esta ciudad que se comporta como una caja de Pandora? Está clara la dirección ascendente de este nuevo ciclo, el cual parece responder a la ley de gravedad. Luego de la caída, el rebote. Y cuanto más fuerte la caída, más fuerte el rebote. Lo que no esta tan claro es cómo navegar esta nueva ola ascendente sin ser aplastado en el intento. Para ello nos enfocaremos en dos ejes: la evolución del mercado y el comportamiento de los inversores en su adaptación a estos cambios.
El mercado de inventario residencial a estrenar, que era donde estaba la oportunidad de comprar a descuento las unidades remanentes que quedaron sin compradores al comienzo de la crisis global, está prácticamente agotado. La disponibilidad de propiedades en remate debido al incumplimiento de los deudores, ha sido la otra opción para invertir con buen potencial de ganancia. Sin embargo aquí aún hay oportunidad, dado que el sistema ha sido regulado de una forma en la que pocos han caído en cuenta, pero que básicamente tiene que ver con la manipulación de la oferta, para evitar inundar el mercado de propiedades y defender los valores de los activos.
Hay dos nichos más en los cuales aún se pueden hacer buenos negocios. En este nuevo ciclo inmobiliario ascendente, vuelve a tener sentido lanzar nuevos proyectos, ya que el costo de reposición es menor al precio de venta. Con la economía en recuperación y los indicadores de empleo y crecimiento a favor, los precios finalmente han recuperado los niveles de pre-crisis y en algunos casos los están superando. Por ende hay tierra fértil en los proyectos en pozo. Ahora bien, no todo lo que reluce es oro y hay que poner mucha atención en cuál de todos apostar. En 2010 había cero proyectos en el condado de Miami, en 2011 tres, en 2012 ya eran treinta y en lo que va de 2013 estamos llegando a los 140. Hay que ser muy cauto y saber cuáles son los que darán sus frutos, porque como pasa en todo ciclo, no en todos sucederá. Lo que un inversor quiere es acertar con el proyecto más exitoso y asegurarse su retorno. Finalmente está el mercado general de reventas inmobiliarias. Esto significa que aquellos que hayan tenido la visión y la inteligencia de comprar de 2010 en adelante, pueden hoy salir de sus inversiones con ganancias muy atractivas.
Para cerrar cabe destacar que el artículo pasado mencionaba que la ciudad de Miami experimentó una fuerte inmigración en los 90, a raíz de profundos cambios en la infraestructura de la ciudad, que la convirtieron en "Metrópolis", cuando era considerada hasta entonces un mero "Pueblo grande".
Esta Metrópolis está tomando un vuelo inesperado, pasando de escala nuevamente a Megapolis. Sumando importantes obras de infraestructura, comenzando por la expansión del aeropuerto, hasta culturales, como el área del Design District, el nuevo foco comercial de lujo donde uno de los desarrolladores locales más fuertes, en asociación con el grupo Vuitton, está cambiando la dinámica inmobiliaria de la zona y los precios de referencia. Así mismo el área de South Beach experimentará una explosión en sus valores inmobiliarios una vez las obras del nuevo centro de convenciones y el Miami Square hagan su aparición. En Downtown Miami, también habrá una suba de precios importantes a partir de las obras del nuevo Museo de Artes y Ciencias Naturales. El distrito financiero de Brickell también está sufriendo una profunda transformación con proyectos muy importantes de desarrolladores de gran prestigio y trayectoria tanto a nivel residencial como comercial. En estas 4 áreas geográficas se están experimentando profundos cambios que dispararán los precios inmobiliarios a futuro.
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Jorge Brugo es Fundador y Presidente de Axis Real Estate. Jorge tiene un backround de 25 años en el corretaje y desarrollo de inversiones en bienes raíces. A lo largo de su carrera en una serie de asociaciones o individualmente, ha invertido, desarrollado y comercializado más de 5.000 unidades y 3.000 millones de dólares, incluyendo condominios residenciales, balnearios, hoteles y proyectos de uso mixto. Se asoció con arquitectos de renombre mundial, como Richard Meier, IM Pei, Carlos Ott, entre otros, para crear los proyectos más interesantes en Miami y Centroamérica. Como jefe de desarrollo en Fortune International, fue responsable de muchos de los edificios que se destacan como hitos en el horizonte, incluyendo la serie Jade (Jade Brickell, Jade Beach, Ocean Jade). Nacido en Argentina, tiene una maestría y una licenciatura en Arquitectura y Ordenación del Territorio. Un miembro del Urban Land Institute, desde 1994, ha participado en numerosos eventos relacionados con la industria. Jorge está involucrada en varias actividades filantrópicas siendo un partidario activo de varias organizaciones benéficas como la Fundación Manos del Sur, una organización de caridad para apoyar la educación de los niños en Argentina; la Fundación CIFO for the Arts en Miami; la Fundación RAP, una institución apolítica para la mejora del liderazgo político en Argentina. Jorge también es miembro del consejo de Pinta Nueva York, la mayor feria de arte latinoamericano en Manhattan, y miembro del consejo de la Orquesta Sinfónica de Miami. Padre de tres hijos, vive en Coconut Grove y domina el español e Inglés y lee y entiende, portugués, italiano y francés.
