Por Damián Tabakman
Hicimos, ante una gran concurrencia, en el marco de la Comunidad Inmobiliaria, un taller sobre pequeños emprendimientos, de hasta 2mil mts.Daniel Mintzer (genio!!), abrió el panel iluminándonos sobre la razón por la cual hacemos «pequeños emprendimientos», que son peores que los más grandes, más ineficientes y menos rentables: simplemente porque no tenemos plata para hacer grandes emprendimientos. Y a partir de ahí se abrió el debate.
Los pequeños emprendimientos, tal como explicó Miguel Ludmer, hoy tienen un margen de rentabilidad muy acotado producto de tierra muy cara y costos de construcción por las nubes. Además padecen una demanda en pozo muy debilitada, entre otras cosas porque los préstamos hipotecarios Uvas han llevado a los clientes a comprar usados. El cambio de código urbanístico en Bue le agrega una incertidumbre adicional a la gestión de compra de tierra, que de por si ya es muy cara y altamente competitiva. Por lo demás, la carga impositiva se ha vuelto intolerable.
En ese escenario, que se repite igual en el interior, como nos contó Virgilio Raiden de Tucumán, Marcelo Di Mitrio nos dijo que los desarrolladores de proyectos chicos deben saber que tienen que contar con el capital propio o de inversores para comprar la tierra. Sin eso, mejor ni empezar. Luego, la obra podrá financiarse con ventas, que vendrán con cuenta-gotas a lo largo de la construcción. Preventas más rápidas, como hubo en otras épocas, no están más.
Las ventas se hacen en general con un pago importante en dólares al inicio, y el saldo en cuotas en pesos más CAC hasta la posesión. Préstamos bancarios intermedios para desarrolladores, que permitan pagar un porcentaje menor del precio hasta la entrega, por ahora no se ven en el mercado. Ventas en pozo en Uvas casi no hay, salvo excepciones muy puntuales. Y financiación bancaria para comprar en pozo, es solo un anuncio en los diarios sin ninguna señal concreta en la realidad. Al menos por ahora.
Por su parte, el Dr. Pérez Cambiasso nos ilustró explicándonos que ya se puede vender en pozo en pesos indexados con Uvas en la medida que los contratos sean a más de 2 años y que, en su interpretación de la norma, se utilicen solo para proyectos residenciales. Igualmente tampoco es algo que él esté encontrando de modo generalizado entre sus clientes, quienes mayoritariamente siguen vendiendo en pesos más CAC, pero instrumentando las operaciones como «al costo con tope CAC» para darle un prolijo barniz de legalidad.
La visión más amplia surgió al final del encuentro cuando se deslizó la idea que los precios seguirán subiendo, por varias razones entre las que se mencionó el retraso cambiario y las mejoras que el gobierno seguirá introduciendo para beneficiar al sector, como lo son los créditos hipotecarios que ya están presionando sobre los valores de venta, producto de una demanda muy tonificada.
En ese escenario, la oportunidad en proyectos pequeños en esencia pasa por entrar ahora a la espera que los inmuebles suban en dólares y se genere así una rentabilidad que hoy no está. Mientras tanto habrá que ser, como desarrolladores, muy cuidadosos con todas las variables del negocio: ubicación, producto, costos de obra, marketing, impuestos, gestiones municipales, etc. Hoy todo da muy finito y hay que ser más profesional que nunca para seguir en carrera.
Damián Tabakman será el moderador del panel de Real Estate en Expo Inversiones Rosario 2017 (25 y 26 de octubre en el City Center).
