En plena euforia por los créditos a 30 años, surgen voces que advierten que es mucho tiempo para una Argentina cambiante. No obstante, marcan algunas diferencias respecto de aquel viejo sistema indexatorio que hizo que el saldo a pagar por la hipoteca superara el precio de la vivienda
Gran expectativa. Estas dos palabras resumen el ánimo que impera en el mercado inmobiliario.
Delante de los micrófonos, todo el mundo elogia la iniciativa que el Gobierno, Banco Central y las principales entidades financieras estatales han tomado para reinstaurar el crédito hipotecario dirigido a muchos «clase media» que hoy día sólo tienen la opción de alquilar.
La posibilidad de acceder a un préstamo de hasta $2,5 millones, a cancelar a 30 años y con una cuota similar a la de una renta suena como música para los oídos de muchos.
«Los créditos UVA permiten que, para un mismo monto y plazo, tengan acceso un mayor número de personas. Y que para un nivel similar de ingreso, el dinero recibido sea mayor que el de un crédito tradicional», señala Amilcar Collante, economista de CeSur.
Los expertos consultados recuerdan que, hasta hace poco tiempo, la disponibilidad de hipotecarios era casi nula.
Además, que la relación cuota vs. alquiler era desmesurada años atrás: 5 a 1 en promedio, si bien en algunos barrios escalaba a 8 a 1.
«Muchos de los que van a tomar estos créditos están alquilando. Para peor, después de dos años no saben si podrán renovar, si tendrán que mudarse y volver a pagar comisiones y depósitos», afirma Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
«Si uno hace la cuenta a largo plazo -añade- verá que resulta más conveniente tomar un hipotecario que seguir como inquilino», expresa.
Un fantasma del pasado
Hasta ahí las buenas noticias. Pero hay algo que domina muchos comentarios «off the record» e inquieta a más de uno: el mecanismo indexatorio de las cuotas.
Un plazo de 30 años es muy largo en cualquier lado, pero lo es mucho más en la Argentina. Y esto hace que sean varios los que se pregunten si es mejor asumir el mayor costo que implica endeudarse a tasa fija a quedar atado a los vaivenes inflacionarios.
Por cierto, esta inquietud no sólo es privativa de los potenciales tomadores de un hipotecario. También de algunos banqueros, tal como ya diera cuenta iProfesional.
«Nosotros somos muy activos en el mercado hipotecario pero preferimos la tasa fija, que seguiremos ofreciendo y que viene con mucho éxito», afirma el ejecutivo de un banco de primera línea en diálogo con este medio.
En su visión, «ajustar el capital por inflación a tan largo plazo puede ser muy peligroso». Eso hace que la entidad que comanda se sienta más cómoda y «tranquila» ofreciendo créditos al 17%.
«El que lo toma sabe cuánto va a pagar con el paso del tiempo. Entrando en una línea que ajusta su capital por la inflación no lo puede hacer. Es una apuesta que puede salir bien como puede salir mal. En nuestro caso, es un riesgo que preferimos no tomar», completa.
Él es de los que cree que otorgar préstamos a 30 años que ajustan por precios puede transformarse en un dolor de cabeza para el cliente.
«Hoy pareciera que la inflación está encaminada, pero el plazo del crédito va mucho más allá de esta administración», expresa el banquero.
«¿Qué pasaría si vuelve un Gobierno que piensa que un poco de inflación no está mal?», se pregunta.
En esta dirección, Collante afirma que «la mayor desventaja de los préstamos actuales es que requieren de una inflación estable, sin sobresaltos».
Esto, a su vez, «exige una economía ordenada en forma permanente, Y en Argentina la historia inflacionaria no es precisamente buena», apunta.
El paradigma del fracaso fue la famosa «Circular 1050» del año 1980, que instituyó un tipo de préstamo por el que las deudas se indexaban a partir de la tasa de interés vigente en el mercado.
Como esos intereses fueron, durante varios años, muy elevados en términos reales, el crecimiento de la deuda contraída era mucho mayor a la evolución de los ingresos y precios de la economía. Tanto, que hasta llegaba a superar a la propia cotización de las viviendas.
¿Y por qué las tasas eran exorbitantes? Porque los bancos trataban de retener como sea los depósitos, que caían en picada ante una corrida por parte de los ahorristas.
«La circular 1050 transformaba las tasas de interés en índices financieros. Pero, además, es tristemente célebre porque su lanzamiento coincidió con la quiebra del Banco de IntercambioRegional», recuerda el prestigioso economista Juan Carlos de Pablo.
A modo de ejemplo, una persona que ganaba $3 compraba un inmueble de $100 (50% al contado y 50 cuotas de $1). Al año, se encontraba con que esa unidad seguía valiendo lo mismo pero los precios sobre los que se calculaban la indexación se habían cuadruplicado y su sueldo, duplicado.
En otras palabras, ante el incremento desproporcionado de la deuda, al cabo de cierto se topaba frente a una durísima realidad: el saldo que le quedaba por cancelar superaba el precio de mercado de la vivienda.
Ni siquiera vendiéndola podían deshacerse del compromiso asumido con el banco.
Ese fue el punto de partida de una de las peores crisis que debió soportar el sistema financiero argentino, que hizo que en poco tiempo desaparecieran varios de los principales bancos.
Hay otro riesgo clásico en los mecanismos de ajuste por inflación: si durante un período prolongado se «plancha» el tipo de cambio, entonces el saldo de la deuda comienza a crecer en términos de dólares.
Pero el mercado inmobiliario no se rige por UVA sino por el billete verde. De manera que puede ocurrir que la deuda dolarizada crezca más rápido que el precio del inmueble, lo que genera un desestímulo para seguir pagando la cuota.
Este riesgo, con algún tipo de variantes, ha ocurrido en muchos países.
Y es entonces cuando se plantea la gran pregunta: ¿puede reeditarse algo así?
Los expertos señalan que hay cierto nivel de incertidumbre, pero también aclaran que las condiciones en las que ocurrió un fenómeno como la 1.050 son muy diferentes a las de hoy día.
«El actual esquema presenta una diferencia fundamental: en un escenario en el que la inflación supere en 10% a la suba de los salarios, el banco está obligado a extender el tiempo de repago hasta un 25% del plazo», sostiene el analista Agustín Cramo.
Juego de variables
La evolución de los salarios, índice de precios al consumidor, costo de construcción, tipo de cambio, valor del m2 y disponibilidad de crédito juegan un rol fundamental en el mercado inmobiliario.
El mejor escenario para un «endeudado» sería aquel en el que:
1.- El sueldo suba por encima del IPC, reexpresado bajo la forma de UVA.
Esto permite reducir la incidencia de la cuota sobre el ingreso total y atenuar el incremento del pasivo asumido.
2.- La valuación del metro cuadrado en pesos resulte mayor a la de la remuneración.
Esto posibilita que el valor de la unidad hipotecada supere a la deuda para que, llegado el caso, esta última pueda ser cancelada en forma anticipada sin grandes sobresaltos.
En cuanto al costo del metro cuadrado en dólares, aumenta cuando el billete verde se estabiliza con valores de construcción comportándose al alza.
Así, el primero le impone un piso a los precios de las unidades nuevas que en parte se traslada a las usadas.
También juega un rol fundamental la existencia de crédito hipotecario fluido que aliente una demanda sostenible en el tiempo.
Para tener una idea aproximada de lo que puede suceder, no está de más tomar como referencia lo ocurrido en los últimos años y, más aun, hacer foco en algunos períodos determinados.
Que hubiera pasado si…
Haciendo un repaso de la historia reciente -desde 2003 hasta 2015-, se observa que se han sucedido diferentes sub-períodos y que en cada uno de ellos prevalecieron circunstancias muy distintas.
Considerando de punta a punta esa etapa:
– Los salarios crecieron por encima de los precios al consumidor, por lo que habría disminuido el peso de la deuda y, por lo tanto, el de las cuotas.
– Si bien el precio del m2 en dólares corrió por debajo de ambos (sueldos e inflación), el expresado en pesos se elevó por encima de estas dos referencias.
En consecuencia, el valor de venta del inmueble habría puesto a salvo al deudor en caso de que tenga que saldar la hipoteca.
Ahora bien, si de ese lapso se toman en cuenta dos sub-períodos cortos, lo ocurrido en ambos puede servir como referencia para ilustrar cómo una persona puede enfrentar situaciones totalmente disímiles:
1. Lapso 2003- 2008: caracterizado por salarios que escalaron muy por encima de los precios, en un contexto de marcada estabilidad del tipo de cambio y un sostenido avance del costo de construcción.
De haber existido crédito como los ofrecidos hoy en día, el tomador hubiese hecho un excelente negocio.
Esto es así ya que el alza de las cuotas hubiese resultado muy inferior al de los sueldos, en un escenario signado por la fuerte suba del metro cuadrado que alejaba la posibilidad de un quebranto.
En ese período, el crédito hipotecario creció en forma sostenida a partir de tasas de interés accesibles que, en promedio, eran inferiores al 10% anual.
2. Lapso 2009 y 2015: lo más relevante fue la instauración del cepo cambiario a fines de 2011, en medio de una elevada inflación y virtual desaparición del crédito.
A diferencia del lapso anterior, el «endeudado» habría tenido que enfrentar un encarecimiento de las cuotas y un alza de la deuda (en términos reales) por encima de la cotización del inmueble.
En otras palabras, hubiese resultado perjudicado en virtud del compromiso asumido.
Lo más importante
Aquellos que peinan canas aconsejan a quienes piensan tomar un hipotecario que tengan muy en cuenta que se van a endeudar y por mucho tiempo.
Lo más importante es analizar con sumo cuidado cuánto están dispuestos a pagar por mes y qué porcentaje insumirá de sus ingresos.
«Quienes quieran tomar un crédito deben ser muy cuidadosos al decidir cuánto van a pedir. No deben dejarse tentar por algo que, a futuro, le puede complicar su vida», recomienda De Pablo.
«Este es un contrato que se toma a muy largo plazo y lo ideal es que no supere el 25% del ingreso familiar», añade.
Este es, sin dudas, uno de los puntos más inquietantes del plan oficial, ya que nadie puede asegurar que el salario irá subiendo en la misma proporción que los precios.
Tampoco puede predecir qué ocurrirá con el billete verde y si este acompañará el alza del índice UVA, atado al costo de la construcción.
«Es fundamental la prudencia en la relación cuota/ingreso», concluye De Pablo, quien recomienda a partir de su vasta experiencia profesional y por recordar como nadie aquellos momentos críticos de la economía argentina.
