Con el ahorro en metros cuadrados, salen a competir contra las cuotas del auto y con lotes en countrys privados. Se podrá pagar en 120 cuotas mensuales de $ 945, más un anticipo de $ 48.600. Lanzan edificios de cocheras que apuntan al pequeño inversor, con una renta estimada del 5% anual, ya que en total saldrá $ 162.000. A los dos años y medios entregan la cochera, con lo cual el inversor puede alquilarla y con eso pagar la cuota
Los desarrolladores inmobiliarios quieren imponer una nueva moneda de ahorro que le gane al dólar: los metros cuadrados. Hasta estos tiempos cedinizados, los developers sostenían que para ingresar al mercado del real estate autóctono el inversor debía tener un mínimo de u$s 100.000 para gastar. O sea, casi $ 1 millón.
Por lo tanto, era necesario un cambio de paradigma para atraer al segmento minorista y sacar a flote el negocio. Ante esto, idearon un nuevo producto: cocheras a pagarse en 120 cuotas de $ 945 por mes, más un anticipo de $ 48.600. El precio final será de $ 162.000 y estiman una renta del 5% anual. “Estos edificios de cocheras, en barrios como Villa Luro, Paternal o Flores, apuntan al pequeño inversor, que a los dos años y medios ya la tendrá en su poder, con lo cual podrá alquilarla y con eso pagarse gran parte de la cuota”, explica Pablo Brodsky director de Cuotitas Predial, quien sale a competir contra las cuotas del auto y con lotes en countrys privados.
Este modelo de negocio se basa en la economía de escala: menor margen de utilidad para el desarrollador, compensado con el mayor volumen por la cantidad de operaciones. “De hecho, nuestro canal de ventas funciona como el de una cadena de electrodomésticos: de acuerdo a cuánto la persona puede pagar de cuota y de anticipo, se le dice a qué barrio puede ir”, indica Brodsky.
Marcelo Orfila, gerente general de Grupo Monarca, ve con buenos ojos este negocio, “porque el ticket es bueno y mucha gente puede acceder a pagar esa cuota baja, que de otra manera no sabría qué hacer con esos pesos. La renta es razonable si se la toma a moneda constante y, dependiendo de la zona, también tendrá una valorización de la propiedad. Creo que abarca un mercado de gente que no puede acceder a otro tipo de inmueble”.
Alberto Súcari, titular de Ecocheras, defiende su negocio a capa y espada: “Es la mejor alternativa inmobiliaria y la más líquida debido a sus valores bajos respecto a otras opciones y la alta demanda. Además, ante el aumento del parque automotor, es un bien cada vez más escaso, lo que justifica el aumento de su valor por encima del blue”.
Por otra parte, no requiere mantenimiento, ni desalojos y los valores del alquiler se pactan mensualmente, lo que asegura que ante una inflación galopante el inversor seguirá cobrando valores reales. Para Súcari, las cocheras se han convertido en la puerta de entrada al mercado inmobiliario para muchos jóvenes y pequeños inversores, “ya que se puede obtener un título de propiedad sobre una unidad en los alrededores de la ciudad de Buenos Aires por poco más de $ 100.000, que incluso se abonan en cuotas”.
Ecocheras ofrece unidades desde $ 88.000 en zonas céntricas y de gran demanda como Congreso (Alsina 1650, a una cuadra de plaza Congreso) y en San Telmo, Tacuarí 640. También cocheras comerciales (son las que integran el estacionamiento por hora) desde $ 203.000 a pagar en cuotas. Allí, el inversor contará con el beneficio de aportar su cochera al garaje comercial, participando de las ganancias del estacionamiento. El fideicomiso administrador recibe los ingresos de las ventas diarias y mensuales, y abona todos los gastos de expensas, servicios, personal y seguros. La ganancia mensual del fideicomiso se distribuye en forma proporcional entre todos los propietarios , sin importar la ocupación específica de cada cochera. “Para que la renta sea superior a la de un departamento hay que analizar muy bien cómo se administra; o sea, cómo son los gastos conexos a la explotación del bien”, sugiere Germán Gomez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario.
A su juicio, la contra que tiene un negocio de cocheras con respecto a uno residencial es que su potencial demanda se puede obtener sólo de 300 metros como máximo a la redonda, ya que nadie camina más de eso para dejar su auto estacionado; mientras que un inmueble residencial tiene muchas más posibilidades de colocación, sin límites geográficos.
