La democratización de la inversión inmobiliaria no es el crowdfunding, ni los Reits, ni las Fibras ni las Socimis. Esos son vehículos en los cuales pequeños inversores pueden entrar para que sus gestores hagan grandes negocios. No llamaría a eso “democratización”. Sin embargo, es algo que sí puede lograrse y que ha sido inventado en Argentina, producto de nuestras adversidades y dificultades a la hora de financiar emprendimientos inmobiliarios.
En la mayoría de los países lo usual es que existan desarrolladores que cuenten con inversores que entran con equity (acciones del proyecto) y bancos que les financian las obras. La deuda se devuelve con las ventas al final del proceso y luego los inversores recuperan su capital y realizan su ganancia.
En Argentina las cosas suceden de otra forma dado que los bancos no financian las obras y además, debido a la volatilidad local, la gente no ahorra en el sistema financiero, de modo que las familias que logran cierto excedente, primero lo transforman en dólares en efectivo, que esconden en algún sitio, y luego, si tienen la suerte de acumular más, se orientan a los ladrillos.
Pero como no hay hipotecas, en vez de ir juntando hasta llegar a una unidad, lo que la mayoría prefiere es participar en lo que llamamos “fideicomisos al costo”. Son consorcios organizados bajo esta estructura legal específica que sirven para agrupar inversores y, entre todos, financiar la obra.
Las particularidades del caso son las siguientes:
a) a cada inversor se le asigna una unidad de entrada, y de hecho el proyecto se inicia cuando están todas colocadas,
b) con el aporte de todos, primero se adquiere la tierra y luego se van pagando los gastos de obra a libro abierto, según lo que vaya costando. En ese sentido son críticas las relaciones de confianza y la transparencia en la gestión. Cabe destacar que los bancos no operan como fiduciarios, sino empresas especializadas. No hay un precio cerrado ni alguien que garantiza la terminación del proyecto en caso que se presente una adversidad importante. Sin embargo existen penalidades fuertes para quien dejara de pagar, de manera de facilitar la búsqueda de un sustituto,
c) existe siempre una estructura gerencial que lleva el día a día del proyecto y recibe honorarios por ocuparse,
d) cada inversor puede ceder su unidad durante la construcción aunque suele haber una política comercial unificada.
Este sistema obviamente no es para inversores muy pequeños. Hay que tener al menos la capacidad de afrontar el costo total de una unidad durante el plazo de la construcción, o apostar a cederla antes.
Por ello, en general es un formato que promueve la realización de emprendimientos de unidades muy chicas (mono-ambientes) y plazos de obra extendidos en el tiempo, para que las cuotas no sean tan altas.
Pero lo atractivo del caso es que estos inversores no entran, como cuando existen desarrolladores tradicionales, a un valor que les permita, a éstos, tener una ganancia. En el fideicomiso al costo se accede a una unidad realmente a lo que cuesta, y sus participantes son quienes luego tienen la ganancia al venderla.
Eso es lo más cercano a la democratización genuina que he visto en inversiones inmobiliarias, y en nuestro país ha dado lugar a proyectos de todas las escalas y en todos los ámbitos geográficos por años.
Como en cualquier negocio, hubo y hay mejores y peores experiencias, rentabilidades altas y bajas, pero está probado que no hay complicaciones que hayan llegado en volumen a la justicia ni obras paralizadas.
Y en efecto, miles de pequeños inversores se vienen capitalizando gracias a este formato, en un mercado atomizado y auto-regulando razonablemente bien.
