Reflexiones sobre la coyuntura del mercado inmobiliario. Perspectivas a futuro
La situación económica actual provocó mucha incertidumbre en el sector. La devaluación, acompañada de alta inflación y recesión, junto con altas tasas de interés, genera un contexto que desincentiva la inversión en proyectos inmobiliarios. También desaparecieron los créditos hipotecarios Uvas, que habían tenido mucho impulso algunos meses atrás. Lo mismo ocurrió con los préstamos a los constructores. En cuanto a los anuncios recientes del gobierno que prometen una reducción de impuestos para vivienda social, son muy bienvenidos. Sin embargo, están acompañados por la modificación de la ley de alquileres, que beneficia al inquilino y asusta al propietario y al inversor rentista en pozo, que es una fuente de fondeo usual de los desarrolladores.
Ante esta situación, el mercado no se frenó, sino que se desaceleró y se reconfiguró. Hubo un cambio de segmento del mercado al cual dirigirse, dado que se restringió el crédito hipotecario. La desaparición de las hipotecas obligó a los desarrolladores a volver a concentrarse en el segmento Premium. En ese sentido, están volviendo a aparecer los fideicomisos al costo orientados al segmento más alto que no necesita del crédito para comprar. A ese target, el abaratamiento del costo de construcción producto de la devaluación lo beneficia, y como los precios de venta están sólidos en dólares a pesar de la crisis, el margen potencial del negocio creció.
Respecto de los cambios en la ley de alquileres, no me preocupa que se castigue la potencial rentabilidad del inversor en este difícil contexto. Es lógico pedirles a los propietarios un coyuntural esfuerzo para ayudar a los inquilinos. Lo que no acepto es la flexibilización de las garantías, porque ello, en el tiempo, se puede volver un gran problema.
