Las operaciones cayeron 30% en los últimos cuatro años. Y pese a que el costo de la construcción se redujo, la falta de crédito y el precio de las propiedades que sigue alto demoran la reactivación.
El cepo cambiario coloca al sector inmobiliario como uno de los más difíciles de reactivarse durante este año, debido a que sus transacciones se hacen básicamente en dólares.
De hecho, en los cuatro años que duró el anterior control cambiario, las operaciones de compraventa de inmuebles en Capital y el Gran Buenos Aires, cayeron un 30%, recuerda la consultora Ecolatina en un reciente informe.
Por eso, en esta coyuntura, las inmobiliarias centran sus mayores expectativas en que la economía mantenga la estabilidad cambiaria y en que el Gobierno implemente medidas que permitan el acceso al crédito hipotecario. Aunque, «sottovoce», muchos actores del mercado también piensan que la clave para descomprimir el parate de las ventas es una mayor caída de los precios de las propiedades.
«En el primer semestre del año, no se puede esperar que la situación mejore respecto a cómo cerró el 2019 e inclusive podría resentirse más», explica José Rozados, analista de Reporte Inmobiliario. «Porque desde la macro, no se pueden alentar expectativas de reactivación, con un dólar a $80 para las transacciones, un cepo hiper restringido y una mayor presión impositiva que desalienta la inversión», dice.
Según el analista, sólo podrían captar compradores los desarrollos en pesos «que están en precio, que reflejen el costo de la Construcción actual» (que bajó de US$1.000 a US$ 600 el m2, en el último año), dice. O bien, que (en el caso de los usados que se venden en dólares) haya «un sinceramiento profundo de los valores», opina.
En 2019, si bien los precios «pedidos» o «publicados» no tuvieron grandes variantes, las operaciones que se concretaron se hicieron entre un 15 y un 20% por debajo del nivel pretendido. «Pero hoy el mercado todavía tiene un espacio para seguir ajustándose, hasta que se equipare más la oferta y la demanda», opina Sebastián Sosa, presidente de Re/max Argentina y Uruguay.
El directivo señaló en el informe anual de la compañía: «somos optimistas para el 2020 y creemos que todo se va a reducir al precio, aquellas personas que deseen bajar rápidamente el valor de sus propiedades van a poder vender y lo que quieran defender el precio van a tener que esperar».
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria (CIA) también es optimista y agrega que la reciente baja de las tasas de interés puede impactar positivamente en el sector, si es que quienes tienen colocaciones en pesos, las vuelcan a la vivienda. E insiste en que «la estabilidad del dólar es lo que garantiza la previsibilidad del mercado».
Roberto Arévalo, referente del sector en Capital Federal, dice que «el panorama es agorero» pero que posiblemente se reactive en el segundo semestre con las compras en el pozo y en pesos. «Hay permisos de obra otorgados y se están haciendo algunos edificios. Todo de 2 o 3 ambientes. Nada premium», aclara.
Según Luis Guido, director de Grid (Grupo Idea Desarrollos), «los nuevos desarrollos van a tener que ver siempre con inversiones propias de los grupos desarrolladores o de grupos de inversores que no son usuarios finales de la vivienda, que entienden el metro cuadrado o el negocio inmobiliario como un resguardo de valor y que diversifican de alguna manera sus inversiones.»
Finalmente, Armando Pepe, titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Capital Federal (CUCICBA) se entusiasma con «ser parte de la solución», al problema de la retracción de las ventas. Por eso, planea llevar -esta semana- a una reunión con la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, Maria Eugenia Bielsa, dos propuestas concretas: una es la construcción de viviendas de interés social, con una desgravación impositiva y la obligatoriedad de que el constructor las alquile durante ocho años. Y la otra, (sumándose a la iniciativa ya existente de eximir de impuestos a los argentinos que traen plata desde el exterior), propone que ése dinero se vuelque a la compra de inmuebles.
