Para entender bien qué son esencialmente los Reits y por qué es un formato tan exitoso en tantos lugares del mundo (aún no en Argentina), hay que saber que se trata de un vehículo de inversión muy amigable para el público minorista, sin formación financiera, que se asemeja mucho a la adquisición de una propiedad para alquilar.
Las principales diferencias, y ventajas, pasan por el hecho de admitir tickets mucho menores, por contar con mayor liquidez dado que existe un fluido mercado secundario en aquellos países donde los Reits han prosperado, y por tener la posibilidad, como inversor, que el capital esté alocado en una cartera diversificada de inmuebles de renta bajo administración de especialistas.
Una de las claves del éxito del formato pasa por el tratamiento impositivo, que debe ser igual al que un inversor individual tendría si se comprara un departamento para alquilar. No hace falta que sea mejor, pero tampoco peor.
Otro aspecto crítico pasa por las reglas de gestión del patrimonio, que deben incluir: a) la obligación de invertir solo en inmuebles existentes, de renta y de calidad, b) también la obligación de distribuir los dividendos todos los años para evitar que en la re-inversión distorsione la naturaleza del vehículo, c) la prohibición de tomar deuda, y d) un esquema de fees competitivos y de mercado.
Por último es esencial la liquidez, a través de la generación de un auténtico mercado secundario en virtud del cual si alguien quisiera salir, existe otro inversor para entrar. Es algo tan simple y tan afín a lo que busca un inversor minorista que solo quiere cuidar su patrimonio, que no se entiende por qué en nuestro país no se ha desarrollado, como si ha ocurrido en tantos otros países. Solo se trata de ofrecerle a la gente algo mejor que ahorrar años para comprar un departamento para alquilar y así generarse un ingreso para la jubilación. Con ese norte tan elemental se han hecho los marcos jurídicos en otros sitios al amparo de las comisiones de valores de cada país.
Del estado solo se requiere la aprobación de la norma, que no debe generar beneficios impositivos especiales, y un apoyo inicial de inversores institucionales, como podría ser el Anses, para darle impulso y liquidez. Un dato muy relevante es que estos vehículos no son equivalentes a empresas de real estate con cotización bursátil, como Irsa.
Esas firmas son compañías con estrategias propias de desarrollo y crecimiento, en las cuales el management decide la suerte de sus negocios, se endeuda, construye, re-invierte, amplía el capital, etc, tomando decisiones con su mejor criterio.
Los Reits son infinitamente más rígidos y deben acogerse a las reglas mencionadas, lo cual sin duda no lleva a maximizar la rentabilidad sino a generar una inversión conservadora a largo plazo, muy clara, muy simple y muy eficiente. Los ensayos de crowdfunding inmobiliarios que hoy en día se ofrecen, se acercan mucho a los Reits aunque en general son fondos cerrados que no incluyen uno de los elementos básicos que es la liquidez.
Esperemos que en breve, tal como sucedió en México o en España con las Fibras y las Socimis respectivamente, en Argentina tengamos nuestros propios Reits. Lo que se ha anunciado recientemente para los fondos del blanqueo a costo cero, tampoco responde a este modelo, que aún sigue siendo una asignatura pendiente.
¿Cuál es el rol de los desarrolladores en este tema? Inicialmente ninguno. Tampoco la construcción ni la posibilidad de ganar producto de la capitalización que se produce entre el costo y el precio del inmueble terminado.
Los Reits son mucho más conservadores. Pero en el tiempo, tal como sucedió en otros mercados más maduros, a medida que el formato va ganándose la confianza de los inversores, se puede incluir una porción limitada de fondos que los Reits pueden llegar a orientar a emprendimientos. Pero al principio no es algo que apunte a promover obras ni a generar empleo, sino a gestar un vehículo de ahorro de calidad.
Claro que solo con fondos blancos, y en ese sentido no podrá competir con los fideicomisos la costo. Pero post Blanqueo, con más dinero declarado en el país apto para ser invertido, nuestros Reits, si surgieran, a mi juicio tendrían gran demanda y despertarían también el interés de los institucionales que ya existen como las compañías de seguros.