Intentaremos en este artículo dar un poco de luz en el análisis del valor económico otorgado a los bienes inmuebles. Nos concentraremos en inmuebles urbanos edificados y, siendo aún más específicos, en el valor otorgado a los departamentos.
Al incursionar en la búsqueda de un inmueble de este tipo, ya sea para inversión o habitación, nuestro primer limitante será el presupuesto asignado (o disponible). En base a esto estableceremos el segmento en el cual focalizaremos nuestra tarea, es decir, departamentos de 1 ambiente en adelante. Una vez allí situados iremos recabando candidatos comparables que se adecúen a nuestro presupuesto. Esta incursión en el mercado inmobiliario podrá realizarse de manera particular o con el asesoramiento y acompañamiento de un profesional inmobiliario.
Es muy importante recordar que el valor de las propiedades es influido por una serie de factores que son pasibles de su análisis por separado (ubicación, situación del mercado, conservación, aptitud, categoría, etc.). Es por ello que nuestro análisis será céteris paribus de todos ellos.
La unidad de medida por excelencia
El metro cuadrado (M2) es la unidad de medida utilizada para describir la superficie o tamaño del departamento. Sin embargo, en su análisis deben tenerse ciertas consideraciones para evitar caer en errores que nos lleven a cerrar una operación inmobiliaria que no nos resulte del todo conveniente.
La principal, es que el metro cuadrado a analizar es el CUBIERTO. Es decir, la edificación compuesta de cuatro paredes y el techo que incluya todas las instalaciones necesarias para su mejor uso. A este concepto, al referirse a superficies de uso EXCLUSIVO, le asignaremos la ponderación máxima, del 100%.
Luego, las demás superficies serán “castigadas” con porcentajes menores a establecer por el tasador. Por convención y regla general, podemos detallar:
Semi cubiertas (balcones, galerías, etc.): 50 al 60%
Descubiertas (patios, terraza de uso exclusivo): 30 al 33%
Cubiertas de uso común (pasillo, quinchos): 20%
Estas reducciones se ven explicadas por el menor costo de producción implicado en la construcción de dichos espacios o, en las limitaciones al uso que poseen los espacios comunes.
Toda esta información la utilizaremos para calcular la superficie homogeneizada y, por ende, el valor del metro cuadrado pretendido por el vendedor y exteriorizado a través del “precio” del departamento.
Ejemplo Práctico
El departamento “I” tiene 65 M2 totales, de los cuales 15 M2 corresponden a balcones y 5 M2 a superficies comunes.
El departamento “II” tiene 80 M2, de los cuales 40 M2 corresponden a un patio de uso exclusivo y 5 M2 a superficies comunes.
Ambos departamentos son de 2 ambientes y su precio de publicación es de $850.000
Cuadro Comparativo:
En conclusión, el valor unitario del departamento “II” que en principio resultaría más bajo, luego de homogeneizar todos sus tipos de superficies, es un 11,24% más elevado que el calculado para el departamento “I”.
El autor es Contador Público y Martillero Mail: geroalbornoz@gmail.com TW: @geroalbornoz
